¿Se frenan los créditos hipotecarios? Los bancos endurecen condiciones y la tasa llega a 15% sobre la inflación

Ago 29, 2025 Noticias Economia 0

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Una de las consecuencias indeseadas del apretón monetario que está aplicando el Gobierno para contener el dólar de cara a las elecciones, puede ser la interrupción del crecimiento de los créditos hipotecarios. Las líneas de financiamiento a la vivienda multiplicaron por cuatro su stock este año, pero la falta de liquidez del sistema y la suba de tasas hace que muchos bancos endurezcan las condiciones.

En abril de 2024, la mayoría de las entidades lanzaron sus líneas de acceso a la vivienda. La oferta se basa en cuotas de entre 20 y 30 años ajustables por UVA (Unidad de Valor Agregado, un índice que sigue la evolución de la inflación) a la que se le suma una tasa variable. Este componente variable del ajuste comenzó en pisos del 2% anual, pero conforme fue creciendo la demanda y se fue encareciendo el crédito a nivel general, esas tasas fueron subiendo.

Casi todas las entidades ajustaron en los últimos 30 días el componente variable de su tasas. Algunas, como el Macro, fueron más agresivas: en este caso la tasa pasó del 9,5% anual a mediados de julio, al 15% anual + UVA esta semana.

En el Santander, por citar otro de los grandes bancos privados del sistema, la tasa actual duplica la que tenía la oferta inicial: si una persona pide un préstamo para vivienda de uso permanente, la tasa fija es del 10,5%, cuando hace un año era del 5,5%. En el caso de que la propiedad que se quiera comprar no sea de uso permanente, la tasa sube al 12%.

En el Banco Galicia la tasa se mantiene el 11,5% anual, para aquellas personas que decidan acreditar su salario en la entidad, que se suma al UVA. La entidad pide que el valor de la cuota no supere el 25% de los ingresos familiares. En el Banco Hipotecario la tasa variable es del 12% más el ajuste mensual por inflación. Hace un mes, esa tasa estaba ubicada en el 9.5% anual.

Sin incentivos para prestar

En cambio, en otros bancos todavía analizan nuevas subas, aunque en voz baja reconocen que «no hay incentivos» para prestar a tan largo plazo con las condiciones actuales de la economía.

«Si ya había un problema de fondeo, el endurecimiento de los encajes y las tasas hace que sea muy difícil de sostener ese tipo de líneas», comentaron en una entidad. «El fondeo es caro y de corto plazo y los créditos son a 20 o 30 años», añadieron.

El único banco donde no se hizo ningún ajuste del costo de los créditos es en el Nación, donde se cobra una tasa nominal de 4,5% anual más UVA. Si se considera una inflación proyectada de 25%, el costo efectivo para el primer año rondaría el 30% anual, ya que el crédito combina la actualización por inflación más la tasa nominal.

La suba de tasas busca en cierta parte desalentar la demanda, que muchos en el sector inmobiliario reconocen que es «infinita». El mes pasado el 20% de las escrituras que se realizaron en la Ciudad de Buenos Aires se hizo con un crédito hipotecario UVA.

Para el economista de Empiria, Federico Gonzalez Rouco: «El mejor momento de los préstamos hipotecarios ya pasó, ahora lo que estamos viendo es el rezago de las solicitudes que comenzaron hace unos meses, con tasas más bajas. Agosto no será un buen mes en originación de nuevas hipotecas y en adelante veremos un panorama más ajustado».

Gonzalez Rouco reconoció: «La suba del dólar y la suba de tasas afecta el acceso al crédito directamente. Pero más allá de esta coyuntura, hay un problema de liquidez que es más estructural».

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